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Calculer la surface constructible d'un terrain

Qu'est-ce que la surface constructible ?

Le terme « surface constructible » représente la surface au sol d’un terrain sur laquelle vous êtes autorisé à construire. Il ne faut pas confondre la surface constructible avec la surface plancher qui représente la surface de tous les niveaux construits dont la hauteur est supérieure à 1,80 m (par exemple : une maison avec un rez-de-chaussée et un étage de 50 m2 chacun, ou une maison de plain-pied de 100 m2).

Cette règlementation a pour but principal d’éviter que le sol des terrains soient entièrement bétonnés et permettre aux espaces verts sur les parcelles d'être préservés.

Comment calculer la surface constructible d'un terrain ?

Avant la loi Duflot Alur de 2014, la surface constructible était calculée grâce au Coefficient d’Occupation des Sols (COS) fixé par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le calcul était alors aisé, il suffisait de multiplier la surface au sol du terrain par le COS pour connaître la surface constructible du terrain. Ainsi, par exemple, pour construire une maison de 120 m2 avec un coefficient de 0,4, votre terrain à bâtir devait avoir une superficie minimale de 300 m2. Cependant, la loi Duflot Alur a fait disparaître la notion de COS du PLU.

Aujourd’hui, le calcul de la surface constructible est beaucoup plus complexe. La zone constructible dépend toujours du PLU mais plus du Coefficient d'Occupation des Sols qui a donc, lui, disparu. C’est dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) que se trouvent les informations permettant de calculer la surface constructible au sol. Le PLU se compose notamment du plan de zonage et du règlement. Le plan de zonage vous permet de situer la zone où est localisé votre futur terrain. Quant au règlement, celui-ci spécifie les diverses règles en vigueur dans chaque zone :

  • marges de recul
  • nombre de niveaux autorisés
  • coefficient d'emprise au sol (CES)
  • écarts entre les bâtiments
  • hauteur maximum du faîtage

Ce sont toutes ces informations réunies qui permettent d’évaluer la surface constructible au sol de votre terrain.

Lorsque vous avez défini la surface constructible (ou zone constructible) du terrain, vous allez pouvoir vous rendre compte si celle-ci correspond à vos besoins et à votre projet de maison.

Le mieux est encore de confier votre projet de construction à un expert Villarchipel, qui vous accompagnera tout au long de ses étapes.

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