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Financement

  1. DES TAUX QUI BAISSENT MAIS DES BANQUES PLUS SELECTIVES

La baisse continue des taux des prêts immobiliers permet aux emprunteurs d’obtenir un capital un peu plus important pour les mêmes modalités de remboursement (même durée et même mensualité).

Cependant, depuis l’automne 2011, les banques et autres organismes de crédit immobilier se montrent plus restrictives afin de réduire les risques. En effet, en septembre 2011, l’autorité prudentielle de la Banque de France a tiré la sonnette d’alarme sur différents critères de risque que n’intégraient pas suffisamment les banques. Celles-ci pouvaient se retrouver ainsi en situation délicate face à une baisse importante des prix de l’immobilier en France.

Depuis, les banques sont donc beaucoup plus exigeantes :

– Sur le niveau d’apport personnel : elles sont nombreuses à ne plus accorder de financement aux ménages dont leur apport ne couvre pas au minimum les frais de transactions (frais de notaire et d’agence). Certaines demandent également 10 à 20 % du montant de l’achat en apport.

– Sur le taux d’endettement : elles prennent davantage en compte vos autres frais et réduisent le nombre de dossiers avec des endettements trop importants par rapport aux revenus.

– Sur la durée des remboursements : certaines banques ne proposent plus de prêt sur plus de 25 ans, la tendance est à des durées plus raisonnables.

 Avec ces nouvelles conditions, les emprunteurs sont contraints de revoir leur budget à la baisse. Ils ont donc le choix entre faire plus de concessions sur leur achat (plus loin, moins grand, etc.) ou le différer en attendant de meilleures opportunités.

RISQUE NON NUL D’UNE FORTE REMONTE DES TAUX

Le facteur de remonté des taux immobiliers le plus probable est donc lié à l’évolution des taux de financement à long terme accordés à la France sur les marchés financiers. Aujourd’hui, ils sont à des niveaux record par le bas comme le montre ce graphique de l’évolution de l’OAT 10 ans de la France :

Pendant ce temps, le niveau des taux des pays en crise et attaqués sur les marchés sont beaucoup plus élevés (environ 4.5 % pour l’Italie, 5.5 % pour l’Espagne, 7.5 % pour le Portugal et 15 % pour la Grèce).

S’il y a peu de risque de voir les taux français atteindre de tel niveau, nous ne sommes pas à l’abri de ne plus bénéficier de ces très bonnes conditions et de la faveur des marchés. Une hausse de l’OAT 10 ans français entraînerait également une hausse des taux pour les crédits immobiliers.

 DEFINIR SA STRATEGIE ET LA DUREE DE SON INVESTISSEMENT

La première étape essentielle est de bien définir vos objectifs et la durée de votre engagement. Il y a différents moyens d’investir dans l’immobilier et différents moyens de gagner de l’argent :

–  Vous percevez des revenus locatifs dont le taux de rentabilité se calcule par rapport à la valeur du bien.

–  Vous avez la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente en fonction de l’évolution des prix.

– Vous pouvez obtenir, en plus de cela, certaines réductions d’impôt.

En fonction du contexte économique, de la fiscalité actuelle et du rapport entre les prix et les loyers, il y a donc différentes opportunités qui s’offrent à vous.

Avec des prix d’achat actuellement très élevés, il convient d’adapter ses choix d’investissement en 2013 pour limiter les risques. Cela commence par privilégier les investissements sur le très long terme et par une sélection très fine des biens sur lesquels investir.

L ES REDUCTIONS D’IMPO T POUR LES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS

Les dispositifs de défiscalisation varient constamment. Vous devez donc vous informer régulièrement sur les possibilités de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier. Par exemple, pour 2013, le dispositif de défiscalisation Duflot sera l’élément principal même s’il semble moins avantageux que le dispositif Scellier qu’il remplace. Il existe aussi d’autres

dispositifs plus spécifiques (investissement Outre-Mer, monuments historiques, résidences étudiantes ou maisons de retraite, etc.).

 Vous avez également la possibilité de générer du déficit foncier pour réduire vos impôts sans avoir recours à un quelconque dispositif de défiscalisation. C’est un mécanisme d’optimisation de votre fiscalité qui n’était plus très à la mode, mais qui revient fortement au goût du jour.

Seulement, les possibilités de réduire votre imposition ne doivent être vues que comme un plus. Il ne s’agit pas de surpayer un bien ou de faire un très mauvais investissement dans le seul but de réduire son imposition. Les critères de valorisation du logement sur la durée et de rentabilité locative doivent être prioritaires par rapport à l’imposition.

 NE PRENEZ PAS DE RISQUES INUTILES SUR VOTRE FINANCEMENT

Face à des prix immobiliers élevés, beaucoup d’acquéreurs prennent des risques importants. Ils cherchent à avoir le budget le plus important possible en prenant un prêt sur la plus longue durée possible, avec une mensualité au maximum de leur capacité et utilisent une grande partie, voire l’intégralité, de leur épargne.

Le risque de ce type de comportement était diminué par la hausse régulière des prix ces dernières années. Comme le bien acheté prenait un peu de valeur au fil du temps, une revente rapide avait des conséquences moins dramatiques, puisque le risque diminuait assez rapidement avec le temps.

Seulement, aujourd’hui,  un tel comportement peut conduire directement à la case « surendettement ». En période de crise économique, il est encore plus préférable d’être mesuré lors du choix de son financement.

Soyez particulièrement vigilant sur les points suivants : le type de votre crédit immobilier, votre niveau d’endettement, votre niveau d’épargne en cas de besoin.

Le but d’être propriétaire est l acquisition d’une part de bonheur ! Pensez y