POINT SUR LE DISPOSITIF D’INVESTISSEMENT LOCATIF « PINEL »,

PROROGATION ET RECENTRAGE

L’article 68 de la loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 :

  • proroge le dispositif Pinel jusqu’en 2021 en le réservant aux opérations réalisées dans les zones A, A bis et B1 du territoire à compter de 2018 et l’étend aux logements situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de sites de défense (CGI, article 199 novovicies) ;
  • instaure une disposition anti-abus, afin d’éviter que l’avantage fiscal bénéficie en partie aux intermédiaires de l’immobilier.
  • PROROGATION ET RECENTRAGE DU DISPOSITIF PINEL

A- Prorogation du dispositif pour quatre ans

Prorogée une première fois jusqu’au 31 décembre 2017, le dispositif Pinel est de nouveau prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, mais en le réservant aux opérations réalisées dans les zones A, A bis et B1 du territoire à compter de 2018.

B- Recentrage du dispositif

O Le dispositif est recentré sur les investissements réalisés dans les zones géographiques où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est le plus important, c’est-à- dire dans les zones A, A bis et B1 du territoire, telles qu’elles ont été définies par un arrêté du 1er août 2014.

Ces modifications s’appliquent aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2018 ou aux constructions de logements pour lesquelles une demande de permis de construire a été déposée à compter de la même date. Les opérations d’acquisition et de construction situées dans les

communes classées en zones B2 et C ne sont donc plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018.

 

Toutefois, pour permettre une sortie progressive de ces communes, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions de logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et à la condition que cette acquisition soit réalisée par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2018.

Peuvent ainsi bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » avec un zonage recentré à compter de 2018 :

  • les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 ;
  • les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 ;
  • les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion “immeuble neuf1‘ est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ; les logements, acquis entre le 1er 2013 et le 31 déc. 2021, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret 30/01/2002) permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté 19/12/2003) ;
  • les locaux, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur).
  • les acquisitions de locaux inachevés si le logement est achevé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de leur acquisition (BOI-IR-RICI-360-10- 10 n°s 500 à 550), à la condition que celle-ci soit réalisée avant le 31 décembre 2021.

O Par ailleurs, les logements situés dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (voir les communes classées sur le site du CGET) sont éligibles au dispositif à compter du 1er janvier 2018.

Cette disposition vise à encourager la construction de logements neufs dans des communes où des sites de défense ont été détruits, quelle que soit la zone géographique (A, A bis, B1, B2 ou C) dans laquelle elles sont classées.

  • RAPPEL DES CONDITIONS D’APPLICATION DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT INCHANGÉES OU SIMPLEMENT ACTUALISÉES

On rappelle que l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

 

 

 

-I- Taux de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location. Il est ainsi fixé à :

  • 12 % dans le cas où l’engagement de location est pris pour une durée de six ans ;
  • 18 % dans le cas où l’engagement de location est pris pour une durée de neuf ans.

Selon la durée minimale de l’engagement de location, la réduction d’impôt est répartie sur six ou neuf ans. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

En cas de prorogation de l’engagement de location dans les conditions fixées ci-dessus, le taux de la réduction d’impôt est de :

  • 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale, s’il s’agit d’une prorogation pour trois années supplémentaires, renouvelable une fois, d’un engagement initial de location de six ans ;
  • 3 % pour la période triennale, s’il s’agit d’une prorogation pour trois années supplémentaires, d’un engagement initial de location de neuf ans.

La réduction d’impôt « prorogée » est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de chacune des années comprises dans ladite période.

Les investisseurs qui ont pris un engagement de location de douze ans bénéficient ainsi d’un taux de réduction d’impôt de 21 %.

S’agissant des investissements réalisés en outre-mer à compter du 1er septembre 2014, le taux de la réduction d’impôt est ramené à 23 % dès lors que l’engagement de location est de six ans. Il reste à 29 % lorsque l’engagement de location est de neuf ans.

La possibilité d’exercer l’option pour une prorogation triennale de la durée de l’engagement de location, pouvant aller jusqu’à douze ans, est également ouverte. Le taux de la réduction d’impôt est alors fixé à 32 % du prix de revient du logement.

Concernant les investissements réalisés à compter de cette même date par voie de souscription au capital d’une Société civile de placement en immobilier (SCPI), la réduction d’impôt est désormais calculée sur 100 % du montant investi dans la SCPI, contre 95 % auparavant, et ce, touj ours dans la limite de 300 000 euros par contribuable et pour une même année d’imposition.

 

 

Tableau synthétisant les taux de la réduction d’impôt « Pinel » en fonction de la durée d’engagement de location.

Durée de l’engagement initial Investissement en métropole Investissement en outre-mer
6 ans 12 % 23 %
1e prorogation de 3 ans 6 % 6 %
2e prorogation de 3 ans 3 % 3 %
RI* maximale 21 % 32 %
9 ans 18 % 29 %
Prorogation de 3 ans 3 % 3 %
RI* maximale 21 % 32 %

 

*réduction d’impôt

Le prix de revient du logement est retenu dans la limite de 5 500 € par m2 de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement 300 000 €.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bailleur doit s’engager à ce que le montant du loyer et les ressources du locataire ne dépassent pas des plafonds, dont les montants sont relevés chaque année. Le barème a été publié dans Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFIP) du 11 juin 2018 et les plafonds de loyer et de ressources sont reproduits ci-dessous.

La mise en location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure, dans le cas de logements construits en VEFA mais vendus achevés).

Lorsque l’immeuble acquis doit faire l’objet de travaux, le délai doit être décompté à partir de la date de leur achèvement.

4- Plafonds de loyer 2018 (plafonds 2017 actualisés à l’IRL +0,75%)

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

16,96 € en zone A bis ;

12,59 € dans le reste de la zone A ; 10,15 € en zone B 1 ;

8,82 € en zones B 2 et C ;

 

A ces plafonds de loyer, il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :

0,7 + 19/S

S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemple chiffré :

Pour l’acquisition d’une maison neuve de 100 m2 (92 m2 de surface habitable + 8 m2 d’annexes) situé en zone B1, le plafond au m2 sera de 9,03 €

Détail du calcul : 10,15 x (0,7 + 19/100) = 9,03 €

La loi prévoit que les plafonds de loyers peuvent être réduits par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. Les conditions dans lesquelles les plafonds peuvent être réduits sont déterminées par le décret n° 2013-517 du 19 juin 2013 publié au JO du 21 juin 2013.

Ces plafonds de loyer modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyer nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyer au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2ème trimestre).

Ils s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

Vous pouvez consulter la liste des communes ayant fait l’objet d’une modulation du

plafond de loyer régulièrement mise à jour sur le site du Ministère du logement et de l’habitat durable en cliquant sur le lien suivant :

http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/spip.php?page=article-sous- site&id article=1195&sommaire=380

 

-I- Plafonds de ressources 2018

Les ressources du locataire à prendre en compte s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds annuels de ressources* sont les suivants :

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT **
Zone A bis Reste de la zone A Zone B 1 Zones B 2 et C
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 13 087 € + 11 981 € + 8 766 € + 7 888 €
* Pour les baux conclus au cours de l’année 2018, le RFR à retenir, pour l’appréciation des conditions de ressources est :

–  en principe, celui figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année 2016 ;

–  par exception, celui figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année 2017, s’il est inférieur au précédent et que ce document peut être produit à la date de signature du contrat de location.

 

 

** Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1er août 2014.

 

-I- Niveau de performance énergétique exigé

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique :

  • Pour les constructions nouvelles, il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012 (« RT 2012 »),
  • Pour les bâtiments existants, il s’agit soit de l’obtention du label « Haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009, soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par l’arrêté du 5 mars 2012.

-I- Plafonnement global des avantages fiscaux

Pour les investissements « Pinel » en métropole, la réduction d’impôt annuelle obtenue est sous le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € prévu à l’article 200-0 A du CGI.

Pour en savoir plus sur le plafonnement des niches fiscales, vous pouvez consulter le site Service- Public.fr : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31179

  • RAPPEL DES SPECIFICITES DU DISPOSITIF PINEL OUTRE-MER

Dans les départements d’outre-mer (DOM), les collectivités d’outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie, la réduction d’impôt est applicable dans des conditions identiques à la métropole, sauf pour les points suivants :

  • le taux de la réduction est fixé à 23 %, 29 % ou 32 %, selon que la durée de l’engagement de location est respectivement de six, neuf ou douze ans ;
  • les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont spécifiques à ces départements (voir ci-dessous) ;
  • le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques de ces départements. Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises au respect d’un niveau de performance globale ;
  • le plafonnement global des avantages fiscaux en outre-mer est fixé 18 000 € au lieu des 10 000 € applicables pour les investissements réalisés en métropole.

-I- Plafonds de loyers 2018 pour l’outre-mer (plafonds 2017 actualisés à l’IRL +0,75%)

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

  • 10,22 € pour les départements d’outre-mer, Saint-Martin et Saint-Pierre-et- Miquelon ;
  • 12,70 € pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et Wallis et Futuna.

 

 

 

-I- Plafonds de ressources 2018 outre-mer

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE Départements d’outre-mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna
Personne seule 27 710 € 30 768 €
Couple 37 006 € 41 087 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 44 503 € 49 412 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 53 725 € 59 651 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 63 200 € 70 172 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 71 226 € 79 083 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la

cinquième

+ 7 948 € + 8 824 €

 

  • ENCADREMENT DES FRAIS ET COMMISSIONS DES INTERMÉDIAIRES

Le montant des frais et commissions, directs et indirects, susceptibles d’être perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations d’acquisition de logements ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel est plafonné à un pourcentage du prix de revient qui sera fixé par décret (CGI, article 199 novovicies, X bis nouveau).

Les intermédiaires concernés sont les personnes physiques ou morales exerçant, au titre de l’acquisition, une activité de conseil ou de gestion au sens de l’article L. 321-1 du code monétaire et financier, un acte de démarchage au sens de l’article L. 341-1 du même code ou une activité d’intermédiation en biens divers au sens de l’article L. 550-1 dudit code.

Sont également visées les personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’opération au sens de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (agents immobiliers).

Le non-respect de cette règle est sanctionné par une amende dont le montant ne peut excéder dix fois les frais indûment perçus.