Publication le 10 septembre de l’instruction fiscale portant réforme de la taxation de terrains à bâtir des plus values

Le vendredi 29 août 2014, le Premier Ministre Manuel Valls avait, lors de son annonce du plan de relance pour le logement, annoncé un alignement, à compter du 1er septembre 2014, de la taxation des plus values des terrains à bâtir sur celles des terrains bâtis et des logements, hors résidence principale.

Il avait également été précisé qu’un abattement exceptionnel de 30 % était mis en place pour les promesses de vente signées jusqu’au 31 décembre 2015.

L’instruction fiscale commentant ces annonces a été publié au Bulletin officiel des finances publiques le 10 septembre 2014.

Ainsi, l’administration fiscale apporte des précisions concernant les nouvelles modalités de décompte de l’abattement pour durée de détention en cas de cessions de terrains à bâtir ainsi que sur la mise en place d’un abattement exceptionnel.

L’alignement sur le régime des terrains bâtis et logements, hors résidence secondaire Le régime d’imposition des plus-values de cessions de terrains à bâtir est aligné sur celui des immeubles depuis le 1er septembre 2014. La nature du bien cédé devient donc indifférente.

En effet et depuis le 1er septembre 2013, ce régime différait selon qu’il s’agissait de la cession d’un bien immobilier pour lequel la plus-value était totalement exonérée au bout de 22 ans pour l’IR et de 30 ans pour les prélèvements sociaux alors qu’elle était totalement exonérée au bout de 30 ans s’agissant d’un terrain à bâtir tant pour l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.

Dès lors et depuis le 1er septembre 2014, la cession d’un terrain à bâtir est exonérée de taxation au titre des plus values à l’échéance d’un délai de 22 ans pour l’imposition sur le revenu (19 % de taxation) et à l’échéance d’un délai de 30 ans pour l’imposition au titre des prélèvements obligatoires (15 ,5 %)

Le calcul des abattements pour durée de détention

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
  • 4 % pour la 22e année révolue de détention.

L’exonération totale au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
  • 1,60 % pour la 22e année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.

L’exonération totale est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.

Taux de l’abattement pour durée de détention

Durée de détention de l’immeuble Impôt sur le revenu (19%) Prélèvements sociaux (15,5%)
Moins de 6 ans Pas d’abattement Pas d’abattement
Entre 6 et 7 ans 6 % 1,65 %
Entre 7 et 8 ans 12 % 3,30 %
Entre 8 et 9 ans 18 % 4,95 %
Entre 9 et 10 ans 24 % 6,60 %
Entre 10 et 11 ans 30 % 8,25 %
Entre 11 et 12 ans 36 % 9,90 %
Entre 12 et 13 ans 42 % 11,55 %
Entre 13 et 14 ans 48 % 13,20 %
Entre 14 et 15 ans 54 % 14,85 %
Entre 15 et 16 ans 60 % 16,50 %
Entre 16 et 17 ans 66 % 18,15 %
Entre 17 et 18 ans 72 % 19,80 %
Entre 18 et 19 ans 78 % 21,45 %
Entre 19 et 20 ans 84 % 23,10 %
Entre 20 et 21 ans 90 % 24,75 %
Entre 21 et 22 ans 96 % 26,40 %
Entre 22 et 23 ans Exonération 28 %
Entre 23 et 24 ans Exonération 37 %
Entre 24 et 25 ans Exonération 46 %
Entre 25 et 26 ans Exonération 55 %
Entre 26 et 27 ans Exonération 64 %
Entre 27 et 28 ans Exonération 73 %
Entre 28 et 29 ans Exonération 82 %
Entre 29 et 30 ans Exonération 91 %
Plus de 30 ans Exonération Exonération

 

 

Taux d’imposition

Le taux de taxation est de 34,5 %

Il se distingue comme suit :

  • 19 % de paiement libératoire entre les mains du notaire correspondant à l’imposition sur le revenu ;
  • 15,5 % de prélèvements obligatoires (CSG, CRDS…).

L’instauration d’un abattement exceptionnel de 30 %

Un abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir intervenant à compter du 1er septembre 2014. ayant été précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

L’instruction fiscale prévoit deux conditions cumulatives.

  • La cession doit être précédée d’une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
  • La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.

Pour rappel, une promesse de vente peut acquérir date certaine lorsqu’elle a été passée en la forme authentique du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015 ou lorsqu’elle est établie par acte sous seing privé, au moment de l’enregistrement de l’acte, du décès de l’un des signataires ou dans la constatation de la substance de l’acte lorsqu’il est dressé par un officier public

Une incertitude plane encore sur l’interprétation qu’il convient de donner à l’expression « au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine ».

En effet, faut-il comprendre que l’abattement pourra s’appliquer aux cessions intervenant jusqu’au 31 décembre 2017 au plus tard pour une promesse de vente ayant acquis date certaine le 31 décembre 2015 ?

L’administration fiscale semble pencher pour cette interprétation. Le SNAL a demandé des précisions quant aux modalités de calcul du délai entre la signature de la promesse et la date de cession.

Toutefois et même si la mise en place de cet abattement exceptionnel constitue une avancée significative permettant de créer un choc de l’offre foncière, le SNAL considère que ce délai est insuffisant eu égard aux délais de montage d’une opération d’aménagement.

Les cédants concernés par l’abattement exceptionnel

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique aux plus-values de cessions de terrains à bâtir réalisées par :

  • les personnes physiques ;
  • les sociétés en nom collectif et les sociétés en commandite simple ;
  • les sociétés immobilières de copropriété ;
  • les sociétés civiles professionnelles ;
  • les contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu. Les acquéreurs exclus

L’abattement ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, d’un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes,
  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

Modalités de calcul de l’abattement exceptionnel de 30 %

L’abattement exceptionnel de 30 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières.

Il s’applique donc après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

L’abattement de 25 % est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

Une validation par la loi de finances pour 2015

Ce dispositif issu de l’instruction fiscale que vous trouverez en annexe de la présente doit être confirmé par la loi de finances pour 2015.

Toutefois et en cas d’un vote non conforme ou d’une censure par le Conseil Constitutionnel, la législation fiscale prévoit que les vendeurs qui auraient bénéficié de l’abattement exceptionnel ou du nouveau régime, non voté ou censuré, seront couverts par le principe de responsabilité de l’administration fiscale. Aucun remboursement ne pourra leur être ainsi demandé.